Le propriétaire vend la maison et devient locataire à vie. C'est une alternative à la nue-propriété :
Les retraités disposent de différentes alternatives pour liquider leurs actifs immobiliers et monétiser leurs économies. Et l’un d’eux est l’hypothèque inversée.
Il s’agit d’un produit conçu pour les personnes âgées qui cherchent à gagner de l’argent supplémentaire, mais sans avoir à quitter leur domicile.
La clé de cette formule est que le retraité vende la maison et signe un contrat de location à vie, ce qui lui permet de continuer à vivre dans son logement et d‘obtenir un capital.
l’hypothèque inversée ou viager est très répandu dans des pays comme le Royaume-Uni ou la France, où des transactions d’un montant d’environ 4 milliards d’euros sont réalisées chaque année, et il fait son chemin en Espagne grâce à Optimivie.
Les caractéristiques de ce produit, en quoi consiste exactement la démarche et quelles sont les différences par rapport à la nue-propriété :
Le propriétaire vend la maison et devient locataire à vie. C'est une alternative à la nue-propriété ou au prêt hypothécaire inversé :
Comme nous l’avons dit, l’hypothèque inversée est un produit qui permet aux seniors de monétiser leur épargne logement en vendant la maison et, en même temps, en signant un contrat de location à vie afin qu’ils restent dans la maison indéfiniment.
Chaque opération est différente, puisqu’elle est négociée avec chaque propriétaire. Le propriétaire vend le logement et devient locataire, et peut quitter le logement quand il le souhaite, sans aucune pénalité.
Quelles entreprises proposent cette prestation en Espagne ?
En Espagne, ce produit n’est actuellement proposé que par Optimivie et le groupe Occident, compagnie d’assurance européenne cotée dont l’actionnaire principal est le gouvernement espagnol, une garantie de satisfaction sans équivalence.
Au cours de l’année écoulée, l’entreprise a multiplié par quatre ses investissements dans ce type d’actifs : elle a acquis un total de 104 propriétés dans toute l’Espagne pour une valeur de 41,3 millions d’euros, contre 10 millions en 2020. La plupart de ses actifs se trouvent à Madrid, bien que son plan stratégique jusqu’en 2035 envisage une plus grande diversification géographique, en se concentrant sur des villes comme Barcelone, La Bahia de Roses, Grona, Valence, Séville et Málaga, ainsi que le Pays Basque, les îles Baléares et le Portugal (principalement à Lisbonne et Porto). Cette année, elle continuera à miser sur la croissance avec un pipeline d’investissements identifiés d’une valeur de plus de 200 millions d’euros.
Pourquoi l'hypothèque inversée est économiquement logique
Même si cette formule n’est pas encore répandue, les chiffres indiquent qu’elle a encore un long chemin à parcourir sur le marché intérieur.
En ce sens, l’entreprise rappelle qu’« en Espagne, il y a plus de 9 millions de personnes de plus de 65 ans et 90 % d’entre elles sont propriétaires de la maison dans laquelle elles vivent, ce qui représente 85 % de leur épargne. Environ 70 % ne perçoivent que la pension de l’État et 65 % vivent avec moins de 1 300 euros par mois.
En outre, l’Espagne est l’un des pays où l’espérance de vie est la plus élevée au monde et l’un de ceux qui comptent le plus de personnes de plus de 65 ans. On estime qu’en 2040 il y aura 14 millions de retraités, soit cinq millions de plus qu’en 2020.
Selon Pau Antó, économiste et expert en investissement immobilier, “au-delà des plans de retraite ou d’autres produits spécifiquement conçus pour la retraite, le secteur immobilier est à nouveau le grand centre d’investissement pour une majorité de retraités européens , qui voient de nouveau le logement comme un moyen d’investissement attractif”. Et il affirme que la moitié des revenus des retraités dépendra de leur propriété dans moins de deux décennies tout en n’ayant pas forcément les moyens d’assurer les charges d’entretien de leur résidence en Espagne.
Que se passe-t-il si le locataire souhaite quitter le logement ou vit plus longtemps que prévu ?
La formule envisage différents scénarios. Selon Optimivie,
« en cas d’abandon du logement avant l’écoulement du délai calculé, la somme retenue non consommée est restituée au locataire ou à ses héritiers en cas de décès. Ici, il n’y a pas de pénalité en cas de prémortalité.”
Et si en revanche le locataire dépasse l’espérance de vie prévue, “il ne paiera que les frais de communauté et les fournitures”. Les dépenses, quelle que soit leur nature, sont à la charge de l’entreprise.
Les avantages fiscaux de l'hypothèque inversée
l’hypothèque inversée est un instrument d’optimisation fiscale et financière des vendeurs et des héritiers.
Son grand avantage fiscal est que les plus-values réalisées par les plus de 65 ans grâce à la vente du logement sont exonérées de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Alternatives à l'hypothèque inversée et différences
L’alternative la plus évidente, et celle par laquelle le vendeur peut obtenir un montant plus important, est de vendre la maison sur le marché, même si cela implique que le vendeur doive abandonner la maison.
Dans le cas où vous souhaiteriez continuer à vivre dans votre logement, d’autres formules sont la nue-propriété et le prêt hypothécaire inversé, même si chacune a ses propres caractéristiques :
Rente inversée :
Le montant obtenu sur la valeur d’expertise est compris entre 55% et 85%.
Le vendeur reste dans le logement avec un contrat de location notarié, enregistré et payé d’avance.
En cas d’abandon prématuré du logement, le locataire perçoit la part du loyer retenu non gagné.
Si le locataire survit à l’espérance de vie calculée, il cesse de payer le loyer et continuera à être responsable du paiement des frais et des fournitures communautaires.
En cas de décès prématuré, les héritiers perçoivent le montant des loyers retenus non acquis.
Nue Propriété :
Le montant obtenu sur la valeur d’expertise (35%-75%) est supérieur à celui offert avec l’hypothèque inversée et inférieur à celui d’une maison inversée.
Le vendeur a le droit de rester dans le logement en usufruit jusqu’à son décès et l’acheteur souhaite que le vendeur quitte le logement le plus tôt possible afin d’avoir la pleine propriété du bien.
En cas de décès prématuré, les héritiers ne reçoivent rien et ne peuvent récupérer la propriété du logement.
Hypothéque inversée
Le montant obtenu sur la valeur d’expertise est généralement compris entre 25 % et 45 %, inférieur à celui des deux autres cas.
Les taux d’intérêt appliqués sont élevés et sont capitalisés pendant toute la durée du prêt.
Les héritiers sont responsables du remboursement de la somme due dans les 12 mois suivant le décès du propriétaire afin de maintenir le bien.
C’est un instrument de financement approprié lorsque le montant à demander est faible et qu’il existe une capacité de remboursement.
Il s’agit d’un instrument proposé par les compagnies d’assurance comme le groupe Occident et garanti par le gouvernement Espagnol ayant récemment conclu un accord visant à promouvoir une hypothèque inversée.